ERC Invest tiene un sistema para tokenizar propiedades en Latinoamerica y Estados Unidos, que conserva todos los derechos legales y protecciones proporcionadas por la propiedad tradicional de bienes raíces. Este sistema está estructurado en torno a ERC HOLDING GROUP LLC una compañía de responsabilidad limitada del Estado de Texas, United States (“LLC”). ERC HOLDING GROUP LLC, como una empresa LLC, es una forma única de sociedad de responsabilidad limitada, que posee el vínculo directo con cada una de las propiedades, las cuales a su vez poseen una estructura jurídica respecto al país donde se encuentran ubicadas y se manejan como entidades separadas. La Serie funciona como un intermediario entre un individuo propietario de un token y una propiedad inmobiliaria. La propiedad de la serie se tokeniza en tokens ERC-20 únicos en la cadena de bloques Ethereum, cada uno de los cuales representa una participación accionaria en una de las series independientes de ERC HOLDING GROUP LLC y, por tanto, en la propiedad inmobiliaria que posee por la Serie. La propiedad de los Tokens otorga un interés directamente en la propiedad en la que se invirtió y que pertenece a la serie de ERC HOLDING GROUP LLC. Por lo tanto, cada propiedad se manejará mediante figuras jurídicas independientes, con sus respectivos administradores, gerentes, y emisión de tokens. Por el otro lado, los inversionistas conservan los derechos legales sobre la propiedad y tenencia de los tokens.
Mediante el uso de la plataforma Koibanx, la cual trabaja sobre Ethereum, los inversionistas tienen total acceso a todos los documentos necesarios que demuestren su participación en la propiedad, en cualquier momento y desde cualquier lugar.
El crecimiento y desarrollo de la industria inmobiliaria se entrelaza con el progreso de la humanidad misma. Cuando los cazadores-recolectores abandonaron su estilo de vida nómada y se establecieron en viviendas permanentes, la industria inmobiliaria, conceptos de propiedad de vivienda y propiedad personal fueron establecidas. Con el asentamiento de los humanos y el giro hacia la agricultura y la ganadería, el tamaño de la población humana se disparó. El espacio físico es finito, sin embargo, el suministro de la propiedad valiosa es limitada. La demanda de propiedades inmobiliarias superiores siempre ha ido en aumento.
A medida que la población humana supera los 7.500 millones, el valor de la propiedad inmobiliaria ha aumentado proporcionalmente. La nueva oferta de propiedades de alto valor nunca ha podido mantenerse al día con la demanda. Las propiedades que dan acceso a recursos, cuentan con una vista superior, ubicadas en un cómodo clima, cerca de áreas de comercio y centros comerciales, o exhiben otras características valiosas, son muy limitadas y cada vez más buscadas.
Pocas materias primas tienen la misma propuesta de valor que los bienes raíces. Se puede argumentar que los bienes raíces es la única forma de valor que tiene propiedades intrínsecas. El oro, el papel moneda y los libros de contabilidad de Internet tienen valor percibido; valor atribuido basado en la creencia de que otros lo aceptarán como igualmente valioso.
Otros productos básicos como los producidos mediante la agricultura tienen un valor intrínseco, ya que son requeridos por los seres humanos para sobrevivir, pero actúan como un escaso depósito de valor, ya que a menudo se descomponen relativamente rápido. Los bienes raíces, por otro lado, han sido la mejor reserva de valor en la historia del mundo. Si bien el dinero ha cambiado de forma muchas veces, los bienes raíces se han mantenido igual.
La expansión de la población humana ha hecho que la inversión en bienes raíces sea extremadamente atractiva.
El refugio es una necesidad humana y hay un espacio finito en el planeta Tierra. La demanda y la escasez de los bienes raíces han convertido a esta industria en la industria más valiosa del mundo: $ 162 billones; aproximadamente el 30% de la riqueza mundial total (a abril de 2017 según Savillis).
Si bien la historia de la humanidad es una historia de desigualdad y competencia, una sólida industria se ha creado para ayudar a democratizar el acceso a la propiedad inmobiliaria.
El advenimiento de las finanzas ha ayudado a muchas personas de ingresos medios y bajos a ganar acceso a la propiedad de la vivienda que de otro modo nunca tendrían acceso. Esto ha dado como resultado un avance en la calidad de vida de una gran parte de la población mundial. Mediante el uso de bancos e hipotecas, los inquilinos tienen un vehículo para hacer la transición a la propiedad de vivienda, y asegurar su propiedad de un recurso cada vez más escaso.
Nuevas plataformas basadas en Internet como AirBnB, pueden permitir a los propietarios mejorar el valor de su propiedad. Estas plataformas son capaz de reducir los costos de los intermediarios introduciendo la automatización siempre que sea posible y aprovechando las economías de escala cuando se necesita un humano. Los servicios de gestión de propiedades basados en tecnología y AirBNB reducen las barreras, abriendo una nueva fuente de ingresos para el propietario de la vivienda. La conexión directa de compradores y vendedores de inmuebles permite un uso más eficiente de los recursos del mundo, al tiempo que proporciona diversidad en los ingresos para el propietario promedio. Igualmente, está tecnología están reduciendo los costos para conectar compradores y vendedores de bienes raíces, proporcionando cierta cantidad de liquidez a una industria sin liquidez.
Las blockchains están posicionadas para ser el siguiente paso de las innovaciones tecnológicas para la industria en el sector inmobiliario. El poder de las cadenas de bloques como herramienta para el intercambio de valor global y la representación de activos digitales actualmente se está probando. El potencial para digitalizar la propiedad de casi cualquier activo permitirá nuevos mecanismos de democratización del acceso a bienes inmuebles que antes no estaban al alcance de la persona promedio.
Propiedad digitalizada en una cadena de bloques “turing complete”, es decir, una cadena de bloques que lógicamente puede procesar los términos y condiciones de cualquier contrato que esté debidamente codificado y construido para la ejecución en la cadena de bloques, permite la construcción de la infraestructura necesaria para comenzar la siguiente interacción de desarrollos tecnológicos que permitan un mejor acceso a la infraestructura financiera y propiedad de activos financieros para la población mundial.
La integración de tokens respaldados por activos y las plataformas financieras descentralizadas, muestran los comienzos de una pila financiera completamente descentralizada. Con activos tokenizados en una cadena de bloques completa de Turing, las opciones disponibles para aprovechar el valor de la los activos se incrementan sustancialmente. La infraestructura continúa desarrollándose en torno a las finanzas descentralizadas, propiedad de activos, utilización e intercambio. El potencial de las cadenas de bloques para crear nuevas herramientas para los propietarios de activos hace que sea obvio que el siguiente paso para la industria inmobiliaria es integrarse con plataformas públicas de activos blockchain.
La iliquidez es el estado de un activo que no se puede vender o intercambiar fácilmente por efectivo, sin una pérdida sustancial de valor. Los activos ilíquidos son difíciles de vender rápidamente debido a la falta de compradores dispuestos a comprar el activo. La falta de compradores potenciales conduce a una mayor discrepancia en la diferencia entre oferta y demanda, entre compradores y vendedores, que a menudo obliga al comprador a una “retención a largo plazo” estrategia de inversión para el activo.
La iliquidez es un impuesto sobre el valor de un activo. Los propietarios de un activo ilíquido deben reducir su precio de venta para atraer a un comprador; compensación al comprador por soportar la carga de un activo ilíquido. Se ha estimado que el “impuesto a la iliquidez” se sitúa entre el 20% y el 30% del valor de los activos más ilíquidos.
El impuesto de iliquidez se puede llamar con precisión el impuesto de “remordimiento del comprador”: el gasto en el que incurre revirtiendo su decisión.
Se valora la liquidez. Los activos líquidos ofrecen protección contra el riesgo en caso de una crisis de liquidez. Durante una crisis de liquidez, un inversor insolvente que posee activos ilíquidos debe vender sus activos, sin importar el precio, con el fin de obtener suficiente efectivo para pagar las deudas. En caso de que alguien necesite acceso de efectivo, las inversiones ilíquidas ofrecen poca o ninguna ayuda. La reducción del 20% al 30% en el valor de la mayoría de los activos ilíquidos citados anteriormente pueden representarse por el costo potencial de no tener acceso a efectivo cuando es necesario.
Se sabe que los bienes raíces son uno de los tipos de activos más ilíquidos. Numerosas variables pueden contribuir a la iliquidez de la propiedad inmobiliaria:
La venta de bienes raíces está plagada de costos de transacción. Una vez que el comprador y el vendedor acuerdan intercambiar la propiedad, varios terceros se incorporan a la transacción, como los banqueros y agentes inmobiliarios. Los agentes inmobiliarios cobran un promedio del 6% del precio de venta, y los honorarios legales y los impuestos jurisdiccionales se suman a esto. Procesos legales, contratación de recursos financieros y otros trámites burocráticos lentos el proceso hacia abajo y agregue costos de intermediarios. El tiempo y la energía requeridos tanto para el comprador como para el vendedor también deben tenerse en cuenta. Organizar y ejecutar la transacción para bienes raíces a menudo es un mínimo de 45 días, y a menudo mucho más.
La industria de agentes inmobiliarios y ventas de bienes raíces de IBISWorld en los EE. UU. Reportó ingresos de 155 mil millones de dólares generado por la industria de agentes de bienes raíces en 2018, una métrica que muestra un monto total del valor extraído por intermediarios de la venta de inmuebles.
Dado que no existe un mercado público de bienes raíces, el intercambio de propiedad se realiza de forma privada.
Los mercados públicos ofrecen descubrimiento de precios constantes y valoraciones de activos, mientras que en el mercado privado los bienes raíces operan sobre una base opaca, “según sea necesario”. Porque las propiedades no son frecuentemente compradas o vendidas, la valoración de una vivienda debe analizarse para cada intercambio, lo que ralentiza el proceso y agrega costos a la transacción.
La mayoría de los compradores de bienes raíces están interesados principalmente en propiedades en general, vecindad geográfica. Obviamente, los compradores de vivienda interesados deben buscar viviendas cerca de donde ellos viven. Incluso los inversores inmobiliarios adinerados han mostrado preferencia por invertir en una región geográfica con la que están familiarizados.
El proceso de invertir en bienes raíces dificulta completar los pasos necesarios para comprar una propiedad que no esté cerca del comprador. Por tanto, el capital interesado en finca raíz, tiende a permanecer dentro de la localidad en la que ya reside. Para que un área geográfica sea de interés para compradores que estén fuera de su región, debe haber un alto potencial de retorno.
Como se mencionó en la introducción anterior, el sector inmobiliario es la industria de mayor valor en el mundo. Esto da como resultado que la propiedad sea demasiado costosa para la mayoría de la población mundial. Incluso las casas más económicas suelen tener un precio demasiado alto para la persona promedio.
El precio promedio de una vivienda en los EE. UU. es de 200,000 usd y en Colombia es de: 70,000 usd, lo que hace que cualquier inversión en bienes raíces sea muy costosa para la persona promedio. El hogar en el que vive una persona es probable la única propiedad inmobiliaria que él (o ella) posee; tambi[en hay que tener en cuenta que la gran mayoría de compradores de vivienda requiere un préstamo de un banco para poder costear su inversión, haciendo que la verdadera propiedad de una vivienda dependa de 15 ó 30 años depagos hipotecarios y montos significativos de intereses totales pagados. Si se compra una vivienda de 200,000 usd a 30 años, la hipoteca de 4.5% APR resultará en 164,800 usd adicionales en intereses totales pagados. Este es el costo asociado con la compra de un activo inasequible.
Existen varias soluciones para reducir las barreras para invertir en bienes raíces. Los REIT habilitan acceso para que la persona promedio invierta en bienes raíces. Sin embargo, los inversores tampoco tienen control sobre la gestión del REIT, ni poseer realmente ninguna parte de las propiedades mantenidas por REID ellos mismos. Los REIT son una herramienta importante para democratizar el acceso a las inversiones inmobiliarias, pero cuando se trata de poseer los propios activos, un REIT no ofrece ninguna solución.
La fuerza de Ethereum como plataforma de activos tokenizada ha sido probado. Los principios de “primero descentralizado” detrás de las opciones de diseño de Ethereum han proporcionado a los emisores de activos e inversores la seguridad y tranquilidad necesarias para la inversión segura y la propiedad de activos tokenizados.
La promesa de que el activo siempre estará disponible para el controlador de las claves privadas asociadas, así como la eliminación de todas las mecánicas de búsqueda de rentas innecesarias, ha permitido tanto tipos de activos, así como nuevos mecanismos para la emisión de activos. Además, los efectos de red de Ethereum como plataforma de emisión del activo han entrado en un circuito de retroalimentación positiva. El incentivo para emitir activos en la misma plataforma está aumentando, ya que la interoperabilidad y el intercambio entre activos requieren una plataforma común.
La tokenización de bienes raíces y otros activos del mundo real se ha convertido en uno de los las narrativas predominantes del futuro de Ethereum. La tokenización permite nuevas funcionalidades para la propiedad e intercambio de activos que anteriormente no eran posible. Al permitir que un activo esté representado legalmente por un token en Ethereum, el activo es capaz de obtener todas las valiosas cualidades de un token criptográfico, mientras retiene el valor original del activo.
La tokenización de bienes raíces ilustra poderosamente el potencial detrás de los activos de la tokenización. La ilíquida industria inmobiliaria, con sus altos precios, y los costos de transacción, el intercambio lento y el acceso deficiente a los compradores, ha generado un un interés para tokenizar esta industria.
La industria de 228 billones de dólares con falta de liquidez significativa y acceso limitado es aclamada como la gallina de los huevos de oro del mundo tokenizado.
Si la tokenización de activos del mundo real es un futuro potencial para la humanidad, será probado con bienes raíces.
El beneficio más significativo que la tokenización puede aportar a los bienes raíces es la mejora de los niveles de liquidez.
Las características que hacen que las cadenas de bloques públicas sean tan revolucionarias contribuyen a mejorar la liquidez de los activos. Acceso global sin permisos, fraccionamiento de activos, liquidación instantánea y todas las transacciones entre pares desempeñan un papel simbiótico en el beneficio de la liquidez de los activos. Estas mismas características son igualmente la mayor debilidad de los bienes raíces, y todas contribuyen a la restricción del acceso de los bienes raíces principalmente para dos poblaciones: inversionistas bien capitalizados y propietarios de viviendas.
Los tokens digitales que intercambian con liquidación instantánea son un mercado emergente que le dan un plus al lento intercambio de propiedades inmobiliarias. Reducir el período medio de intercambio de bienes inmuebles de 30 días, al tiempo de bloque de 12 segundos en Ethereum, representa una mejora revolucionaria en la mecánica de venta de bienes raíces. Con la propiedad representada por la propiedad del token, el costo del intercambio se reduce al “precio del gas”, es decir, el precio interno en la cadena de bloques Ethereum para ejecutar el cálculo que efectúa una transacción.
Si el token exhibe una sólida representación legal de la propiedad, el intercambio de dicha propiedad se simplifica significativamente. Donde antes se requerían muchas firmas en documentos, notarización, presentación y aprobación, una sólida estructura legal basada en blockchain es capaz de eliminar este proceso. La criptografía de clave pública puede automatizar el proceso de firma. Si la estructura legal para proporcionar propiedad al token es sólida, entonces habrá pocos pasos necesarios para el intercambio del activo, lo que permite que la transacción en sí misma represente el intercambio del activo.
Se puede acceder a la cadena de bloques pública Ethereum donde quiera que se encuentre a través de Internet. No existen restricciones sobre quién puede realizar transacciones en la plataforma. Intercambios de criptomonedas que no restringen el registro regional, como Binance o Bittrex, representan el primer registro internacional del mundo con intercambios descentralizados además de Ethereum como Uniswap, IDEX o ETH2DAI, enfatizar aún más el acceso sin permiso a las utilidades financieras de Ethereum. Estos intercambios no tienen cuentas o registros y, por lo tanto, no hay restricciones sobre quién puede acceder a ellos.
Los pocos activos tokenizados actualmente en Ethereum se benefician de este mercado mundial. Por ejemplo, DigixDAO ha tokenizado oro. Propiedad de estos tokens de oro (DGX), cada uno de los cuales representa un gramo de oro, se ha extendido a más de 1,000 direcciones únicas con más de 12,000 transacciones individuales. Por lo que es factible que muchos de los propietarios actuales de tokens DGX nunca hayan tenido oro antes y ahora
han sido habilitados para tenerlo, específicamente como resultado del mercado público de Ethereum.
Es posible que el inversor de las propiedades locales siempre dominará el mercado inmobiliario, sin embargo, el mercado de las propiedades ubicadas en todo el mundo es el siguiente paso para la evolución de la propiedad inmobiliaria.
El acceso a una red global de inversores puede ayudar a mitigar la dificultad para encontrar un comprador en la industria inmobiliaria sin liquidez. Ampliando el grupo de compradores potenciales de la región local para el mundo entero, el impuesto de iliquidez del 20-30% antes mencionado puede mitigarse. La mejora en el acceso para los compradores también puede reducir la importancia de la decisión de comprar una propiedad, ya que la opción de venta ahora está mucho más disponible. Estas nuevas cualidades potenciales representan las mejoras necesarias que el mercado inmobiliario necesitaba para reducir el diferencial de oferta y demanda que se encuentra tradicionalmente en el sector inmobiliario regional.
Los mercados y propiedades individuales podrían establecer una nueva métrica de valoración: volumen de transacciones.
En un mundo ideal, no regulado y sin permiso, los tokens que representan intereses en bienes inmuebles serían capaz de comerciar libremente en la cadena de bloques como cualquier criptomoneda o producto tokenizado, como se mencionó anteriormente.
Sin embargo, Los Tokens de nuestra plataforma, son manifestaciones digitales de una sociedad de responsabilidad limitada tradicional, los cuales son respaldados a su vez por un Fideicomiso que asegura el valor del bien inmueble para poder dividir su participación y generar los tokens.
La fraccionalización permite la democratización de los tipos de inversión. La Barrera de: “El tamaño mínimo de inversión” se puede eliminar por completo, y los inversores promedio pueden asignar su capital a inversiones previamente inaccesible para ellos. Al reducir el precio de un activo en órdenes de magnitud, el grupo de compradores potenciales aumenta significativamente. Esto tiene implicaciones poderosas cuando se trata de agregar liquidez a activos previamente ilíquidos, ya que el tamaño del mercado de compradores y vendedores ha aumentado a abarcar a cualquiera que tenga algún excedente de capital.
El alto precio de los bienes raíces es la barrera de entrada más grande para el inversionista promedio. Las Inversiones en bienes raíces, por lo general, solo tiene sentido financiero si el inversor puede pagar la propiedad directamente o puede recibir más valor por poseer la propiedad que lo que cuesta un préstamo bancario.
Esto restringe severamente la población de compradores a solo unas pocas partes o individuos selectos que son capaz de aceptar etiquetas de precio grandes. El fraccionamiento de bienes raíces tiene un potencial significativo para impactar en el mercado inmobiliario. Con tokens de propiedad fraccionada que cuestan significativamente menos que el activo en sí, la persona promedio es capaz de realizar inversiones inmobiliarias sólidas sin ningún tipo de financiación. El fraccionamiento puede hacer que el precio de la propiedad inmobiliaria sea comparable a los precios de las acciones de una compañía.
ERC HOLDING GROUP LLC se ha asociado con Koibanx, los cuales poseen un sistema para tokenizar bienes inmuebles en cualquier parte del mundo, que permite a un poseedor del token, comprar y retener todos los derechos y protecciones legales que son proporcionados por propiedad de bienes raíces.
Al diseñar el proyecto ERC Invest, se establecieron ciertas metas para lograr la tokenización efectiva de bienes inmuebles. Para ser un token digital efectivo respaldado por activos, fue diseñado para abarcar las siguientes características:
- Permitir la propiedad legalmente reconocida de un activo de propiedad inmueble discreto, no un pagaré de propiedad;
- Ser libremente transferible a cualquier persona sin restricciones, como cualquier propiedad inmobiliaria, sujeto a restricciones de transferencia del Fideicomiso contratado para este fin;
- Otorgar a los tenedores de los Tokens, derechos sobre todos los flujos de efectivo generados por los bienes inmuebles en poder de Serie; y
- Para habilitar todos los derechos y actividades asociados con la propiedad tradicional, por ejemplo, el derecho para acceder a la propiedad.
Para tokenizar legalmente una propiedad, se requiere una breve serie de pasos necesarios para cerrar la brecha entre la propiedad de una propiedad inmueble distinta y los tokens digitales en el Ethereum blockchain que representa esa propiedad.
Primero, hemos establecido ERC HOLDING GROUP LLC como una compañía de responsabilidad limitada ubicada en Texas, mediante la presentación de un Certificado de formación con el secretario de Estado del Estado de Texas. Cada una de las propiedades a su vez, tienen una persona jurídica dependiendo del país donde se encuentre ubicada la propiedad, dicha propiedad será respaldada por un Fideicomiso, para recaudar el dinero de los inversionistas y garantizar que el proyecto se cumpla, como se estipulo en los objetivos. Se dividirá cada una de las propiedades en Tokens, se les asignara un valor, y los inversionistas pueden acceder a ellos y comprarlos; luego los intereses de membresía de cada propiedad son divididos en las unidades de tokens digitales iguales.
Cada una de las unidades de interés de membresía de una Serie está representada por un único token digital único, en la cadena de bloques Ethereum. Cada uno de estos tokens digitales tiene una identificación única (UIN) que se encuentra tanto en los metadatos del token como en el Certificado de formación del Fideicomiso.
La escritura del bien inmueble que adquiere una Serie, es decir, el documento legal que acredite quién es dueño de la propiedad inmueble, enumera a la Serie como el propietario registrado de la propiedad inmueble. La escritura es presentada en el lugar donde se encuentre la propiedad y, por lo tanto, la propiedad por parte de la Serie se convierte en un asunto de dominio público. Junto con la presentación de la escritura, se presentará una declaración jurada indicando que la propiedad enumerada y descrita en la escritura es propiedad de la Serie, que tiene el interés dividido en unidades iguales, cada una con un UIN distinto y cada UIN reflejado en la declaración jurada.
La declaración jurada es un mecanismo redundante para vincular la propiedad de la escritura a los intereses de membresía de la Serie de la compañía a la cual es vinculada.
ERC HOLDING GROUP LLC tiene un acuerdo operativo y cada empresa asignada a las propiedades se manejará y regirá de forma independiente, así como su junta directiva. El Acuerdo Operativo es un documento interno de ERC HOLDING GROUP LLC que funciona de intermediario para el funcionamiento de las compañías creadas para cada una de las propiedades.
La designación de serie es un anexo al Acuerdo que establece los términos y condiciones particulares específicas que definen la operación de una Serie en relación con la propiedad de esa Serie y los miembros, o los adquirientes de los Tokens, de esa Serie. Un objetivo principal del Acuerdo Operativo es subcontratar las gestiones más importantes de las propiedades como, la contratación de proveedores de servicios externos, conservando todos los derechos de propiedad en los titulares de los Tokens. En virtud del Acuerdo Operativo, la autoridad para administrar las operaciones diarias de los activos inmobiliarios propiedad de las Series múltiples se otorga a proveedores de servicios de administración de propiedades.
El propósito de esta estructura operativa es minimizar la responsabilidad que los titulares de los Tokens tendrán en el mantenimiento de la propiedad en poder de una Serie, salvo para la mayoría de opciones cruciales como la decisión de vender, restaurar, remodelar o reconstruir la propiedad, o cualquier otra circunstancia imprevista que requiera la participación del propietario.
El Acuerdo Operativo define el quórum requerido para que las decisiones se ejecuten en nombre de la administración de la propiedad de la empresa. Este Acuerdo Operativo también establece la capacidad para los adquirientes de los Tokens, bajo ciertas condiciones, optar por despedir el servicio de administración de propiedades y cualquier otro proveedor de servicios contratados, si así lo eligen, permitiendo el potencial de auto-soberanía y control del gobierno de la Serie.
Los titulares de los Tokens no pueden administrar las propiedades que poseen como propietarios tradicionales. Es poco realista esperar que numerosas personas de todo el mundo coordinen la propiedad de manera adecuada para tomar decisiones de gestión. Se requiere una empresa de administración de propiedades para mantener la propiedad y administrar todas las responsabilidades del propietario. Se paga a las empresas de administración de propiedades una parte del alquiler cobrado al inquilino y son responsables de pagar los Tokens, adquirido por los propietarios. El uso de una empresa de administración de propiedades permite la mínima participación en nombre de los propietarios de los Tokens. En el escenario más ideal, no se les pedirá a los propietarios de los Tokens ninguna participación.
La Junta Directiva de las empresas que representan cada propiedad que se encuentre en el sistema ERC Invest, seleccionará el servicio de administración de propiedad de terceros. Si los propietarios de los Tokens eligen alguna vez cambiar los servicios de administración de propiedades, deberán enviar un correo electrónico directamente a la junta directiva que administra la propiedad, para que ellos puedan evaluar los motivos expuestos y en caso tal de requerirlo, realizar una encuesta con todos los propietarios de los tokens para tomar una decisión de gestión. Este procedimiento proporciona soberanía propia a los propietarios de los Tokens, lo que permite, en determinadas circunstancias, la capacidad de tomar la gestión de su propiedad en sus propias manos, si así lo desean.
Al proveedor de servicios de administración de la propiedad se le pagará una tarifa en efectivo equivalente al 5% de los alquileres cobrados en el activo de propiedad inmueble poseído por una Serie y una tarifa equivalente al 1.5% del costo de todas las reparaciones a un inmueble mientras que ese activo es propiedad de la Serie.
Los Tokens de las propiedades son electrónicos, criptográficos y digitales que se emitirán como dispositivos inteligentes basados en Ethereum mediante contratos en Ethereum Blockchain. El protocolo, o código, para los contratos inteligentes de los Tokens son generados a través de la empresa koinbanx en base al estándar ERC-20 de código abierto, modificado para abordar la restricción de transferencia de los requisitos de la ley y para limitar la capacidad de los titulares de carteras digitales, o cualquier otra persona que no sea ERC Invest, para transferir o cambiar el número de Tokens en una Billetera digital sin las autorizaciones y permisos adecuados.
Los Tokens son efectivamente intereses de membresía digital de una compañía. Cada Token representa un interés de membresía de una compañía en una serie de ERC HOLDING GROUP LLC y habrá un número limitado de tokens de seguridad contenidos dentro del contrato que es único para cada propiedad de la Serie. Mientras que todos los Tokens son iguales, no son fungibles. Cada Token tiene un número de identificación universal designado, o UIN, que se requiere para vincular los Tokens a la propiedad del interés de membresía en la serie de ERC HOLDING GROUP LLC, y, por tanto, a la propiedad de la serie. Los distintos UIN se enumerarán en el certificado de formación de cada propiedad, que se actualizará y modificará para reflejar la adquisición de los Tokens por parte de sus adquirientes en cada serie de ERC HOLDING GROUP LLC y se publicará en la cadena de bloques Ethereum. Esto permitirá que cualquier persona pueda buscar en la cadena de bloques de Ethereum para identificar las carteras digitales de Ethereum que poseen alguno o todos los intereses de los Tokens en cualquier serie de ERC HOLDING GROUP LLC. El formato del UIN de los Tokens es el siguiente:
RET- [Dirección de la propiedad]
Por ejemplo, la primera propiedad en el sistema ERC Invest es “RET-9943-MARLOWE-STREET-MI” y tiene un suministro de tokens de 1000 unidades. Todos los Tokens son completamente fungibles dentro de su propio conjunto de tokens, pero no tienen relación con ningún otro Token fuera de cada contrato de serie. Los Tokens son ERC20- tokens compatibles, lo que permite la interoperabilidad con otras plataformas Ethereum.
Para la primera fase de ERC Invest, todas las propiedades listadas serán propiedades alquiladas. Para probar la realidad de los bienes raíces tokenizados en su máxima expresión, es importante ilustrar todos los derechos de los propietarios de los Tokens. Recibir pagos de alquiler de los inquilinos es uno de los mecanismos más destacados que constituye un derecho pleno sobre la propiedad. Recibir pagos de alquiler también hace que las ofertas de los Tokens sean más atractivas. Si bien la propiedad a través de un token es digna de mención; agregando derechos a los flujos de efectivo generados por el alquiler de los inquilinos hace que las cosas sean mucho más interesantes.
El alquiler de los inquilinos es cobrado por el servicio de administración de propiedades. El alquiler neto, es decir, descontando todos los costos, incluidos los gastos de administración de la propiedad, los seguros y los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria, se intercambian por monedas estables de Dai por el servicio de administración de propiedades o el miembro administrador y enviadas al contrato de alquiler de los Tokens asociados con la propiedad. El contrato de alquiler de forma automática deposita el alquiler, prorrateado, a las carteras digitales Ethereum que contienen los Tokens de forma regular.
ERC Invest está diseñado para estar alineado con los valores y objetivos de Ethereum y criptomonedas en general. Hemos seleccionado Dai para que sea la moneda estable utilizada en el sistema ERC Invest para distribuir los flujos de ingresos de alquiler a los titulares de los Tokens. Dai representa una moneda estable independiente de la jurisdicción en blockchain Ethereum, y también es la única moneda estable descentralizada. Al elegir la única moneda estable sin la función “Grabar y volver a emitir”, la selección de Dai elimina un vector de riesgo potencial del sistema ERC Invest. Al recibir a Dai en su billetera Ethereum, los propietarios de los Tokens pueden cambiar Dai por cualquier otra moneda, incluida una moneda estable con respaldo fiduciario que les permite recibir el dinero en sus cuentas bancarias.
Las innovaciones creadas por blockchains y la tecnología de contratos inteligentes han permitido nuevos Mecanismos de pago. El contrato inteligente de desembolso de alquileres de ERC Invest está diseñado para aprovechar estas nuevas innovaciones, para romper y mejorar el antiguo sistema siempre que sea posible.
Los pagos de alquiler se desembolsan a los propietarios de los tokens diariamente. Con el advenimiento de los contratos inteligentes, no hay razón para retener el arcaico sistema de pago cada 30 días.
En lugar de una suma global pagada cada mes, un contrato inteligente gestiona la dispersión de fondos a los propietarios de los Tokens para que puedan cobrar el monto del alquiler todos los días.
El contrato inteligente de desembolso de alquiler ERC Invest envía un porcentaje fijo del suministro de Dai al interior del contrato todos los días a las direcciones de billetera digital que contienen los asociados a los Tokens
Todos los días, el contrato deposita 1/30 del Dai contenido en su interior a todos los asociados de los Tokens. Esto da como resultado un pago de alquiler dinámico. Puede ver el modelo de desembolso de alquiler usado mediante un ejemplo: Si el costo de alquiler cuesta: 1,000 usd por mes. Con el tiempo, se genera un excedente en el contrato de alquiler, ya que el contrato de alquiler nunca se vacía por completo antes de que se reponga con un nuevo pago de alquiler. Este excedente de asíntotas a un 56,6% adicional de un solo pago de alquiler, y puede actuar como amortiguador en caso de que haya un período en el que la propiedad no se esté alquilando.
La tokenización de bienes raíces habilita nuevas funciones de utilidad para la propiedad de bienes raíces.
A continuación, se mencionan diferentes formas en las que la tokenización de bienes raíces inventa nuevos mecanismos para la propiedad inmobiliaria y estrategias de inversión.
Los propietarios pueden querer aprovechar el capital guardado en sus casas, pero sin ceder la propiedad a cualquier otra persona. Una segunda hipoteca, hipoteca inversa, o un préstamo con garantía son todas las opciones disponibles en un banco, pero el banco cobra tarifas elevadas. El propietario de una vivienda podría tokenizar sus casas en la plataforma de ERC Invest y, utilizando plataformas financieras descentralizadas como Dharma o MakerDAO, pueden aprovechar algunas o todos los Tokens para asegurar un préstamo con garantía. MakerDAO ofrece préstamos garantizados en 0.5% – 3.5%, mucho más atractivo que las tasas de interés ofrecidas por un banco. Este servicio requiere que la gobernanza de MakerDAO acepte los Tokens como garantía y es puramente hipotético.
Al combinar una colección de Tokens de varias propiedades de ERC Invest, puede ser posible crear un REIT (Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria) de contrato inteligente. Este REIT podría consistir de una canasta de propiedades diversificadas en los EE. UU., que ofrecen protección contra riesgos e inversión en áreas geográficas diversificadas. El REIT, en sí mismo, sería tokenizado, para reducir al inversor costos de entrada. Este REIT tokenizado podría ofrecerse a un precio comparable al de los mismos Tokens, pero ofrecen propiedad fraccionada a múltiples propiedades, no solo a una. Todos los derechos a los flujos de efectivo son retenidos por los propietarios de REIT tokenizados. Tal REIT, por supuesto, debe cumplir con las leyes y regulaciones de valores de EE. UU. aplicables.
El tema de las ventas de tokens que cumplen con la ley ha sido un tema común de conversación en 2018. En 2017, las ICO aprovecharon la nueva tecnología y el área gris que rodea el estatus legal de Ofertas de tokens de Ethereum. Esta área gris se está convirtiendo rápidamente en blanco y negro a medida que la SEC ha sido aclarando su posición de que la mayoría, si no todas, las ICO son, en efecto, ofertas de valores que necesitan cumplir con las leyes y regulaciones de valores de EE. UU. Esta sección analiza la venta legal de Tokens.
Los Tokens no se registrarán bajo la Ley de Valores de 1933, según enmendada (el “Securities Act”), y no puede ofrecerse ni venderse dentro de los Estados Unidos o para, o para la cuenta o beneficio de personas estadounidenses, excepto en virtud de una exención de, o en una transacción no sujeta a los requisitos de registro de la Ley de Valores. Respectivamente, los Tokens se ofrecen y venden solo (i) a “inversores acreditados” (como se define en Regla 501 de la Regulación D bajo la Ley de Valores) en base a la Regulación D bajo la Ley de Valores y (ii) en transacciones extraterritoriales a personas que no sean “U.S. personas” (como definida en la Regulación S bajo la Ley de Valores) en base a la Regulación S bajo la Ley de Valores.
Para que la venta de los Tokens cumpla con las regulaciones aplicables, la compra de un Token a través del sitio web de ERC Invest requerirá la implementación de “conozca a su cliente” (KYC) y procedimientos contra el lavado de dinero (AML). ERC Invest está implementando procedimientos KYC para verificar las identidades de nuestros compradores de los Tokens y los procedimientos ALD para garantizar que los pagos de los Tokens no provengan de fuentes ilegales. ERC Invest está implementando soluciones AML / KYC a través de Koinbanx, un proveedor de soluciones de terceros independiente.
Existen muchos factores de riesgo asociados a cualquier tipo de inversión, incluido criptomonedas. Estos riesgos abarcan operaciones, normativas, de mercado y desafíos tecnológicos. Los posibles inversores en los Tokens deben considerar cuidadosamente los factores de riesgo establecido en el memorando de colocación privada de ERC HOLDING GROUP LLC de fecha [*] de abril de 2019, así como la información que aparece en este Whitepaper, antes de comprar Tokens.
Los posibles compradores de los Tokens deben comprender que existe la posibilidad de que podría perder toda su inversión en los Tokens.
En el sistema heredado de compra, venta y propiedad de bienes raíces, el proceso de búsqueda y evaluación de una casa es un proceso manual según sea necesario. Es necesario realizar inspecciones para garantizar que la propiedad cumpla con los requisitos, que no necesita reparaciones importantes y que cree una valoración de la propiedad. Cada evaluación de inspección que es producida por un tercero, que sería una entidad diferente, agrega costos a la venta de la propiedad, pero más importante, la generación de información a partir de estas costosas inspecciones solo se usa una vez y se olvida rápidamente una vez que venta está hecha.
En el mundo de los bienes raíces tokenizados, cada propiedad aún necesitará tener estos datos disponibles para la revisión. Los compradores en línea de bienes raíces tokenizados deberán poder acceder a información transparente sobre la propiedad, para que comprendan en qué consiste la compra.
El IPFS de Ethereum proporciona un mecanismo para dar acceso a los documentos a cualquier persona que pueda conectarse a Ethereum. ERC Invest tiene la intención de utilizar los mecanismos IPFS para proporcionar a todos los propietarios de los Tokens acceso a sus documentos relevantes. En el futuro, las fases del proyecto ERC Invest, como: el Certificado de Formación, la escritura, la declaración jurada y el acuerdo operativo se hará disponible por los propietarios de los Tokens, a través de IPFS. La Información adicional de la propiedad, como: informes de inspección de la vivienda, seguro de título, historial de mantenimiento y registros de todas las reparaciones o renovaciones también son documentos de interés para los propietarios y en el futuro desarrollo de los Tokens permitirá agregar dichos documentos a los mecanismos IPFS de propiedades asociadas. Esto permitirá que cada propiedad en el sistema ERC Invest desarrolle un historial de documentos comprobable e inmutable, proporcionando claridad y seguridad para los compradores potenciales de bienes raíces. A medida que los Tokens se difunden por todo el ecosistema Ethereum, como esperamos que sea el caso, los documentos disponibles perpetuamente en el IPFS de Ethereum, estarán siempre presentes y accesibles para los propietarios de los Tokens.
ERC INVEST es una línea de negocio de ERC Holding Group LLC. empresa constituida en Estados Unidos que cuenta con una experiencia de más de 15 años en el sector de los negocios digitales ofreciendo servicios a clientes de 7 países en las áreas de Investigación de Mercados, Ecommerce, Publicidad tradicional y digital, además cuenta con un equipo multidisciplinario que tiene amplia experiencia en la creación y administración de negocios de base tecnológica.
ERC HOLDING GROUP LLC, es una sociedad de responsabilidad limitada formada el 11 de septiembre del 2018 de conformidad con el Numero de Archivo: 803114772 de la secretaria de Estado de Texas. Las oficinas de ERC Invest están ubicadas en 18200 Westfield Place Dr Houston, TX 77090
ERC Invest es una marca de ERC HOLDING GROUP LLC; la cual a su vez tiene un acuerdo comercial con la empresa KOINBANX, propietaria de la plataforma de software financiera apalancada sobre la tecnología Blockchain y quienes serán los encargados de generar los Tokens.